Mohou družstva konkurovat developerům?

25.1.2022

Koupě nového bytu začíná být pro stále více lidí nedostupná. A to jak kvůli neustále rostoucím cenám nemovitostí, tak i postupnému utahování šroubů u podmínek hypoték a rostoucím úrokovým sazbám.


V poslední době se proto stále více mluví o výstavbě družstevního bydlení.


To mělo v Česku dlouhou tradici, nicméně komunistická éra způsobila, že u některých lidí slovo družstvo ještě pořád vyvolává spíše negativní konotace.


Potřebu vrátit zašlou slávu konceptu běžně fungujícímu na západ od našich hranic pocítil právník Jan Eisenreich. Ten se dlouhou dobu věnoval právnímu poradenství kolem developmentu, družstevního bydlení a fungování společenství vlastníků jednotek.


Loni se však rozhodl založit platformu DoDružstva, která sdružuje zájemce o družstevní bydlení, zajistí celý proces výstavby a jedná se samosprávami. Družstevníkům pak stačí pětadvacet procent ceny bytu z vlastních zdrojů, zbytek družstevního podílu může splácet v podstatě jako nájem.


"Obce tady ve světle bytové krize začaly slibovat lidem družstevní bydlení a nám přišlo, že tady chybí produkt, který má v této oblasti know-how a dovede dát dohromady lidi, kteří by o takové bydlení měli zájem," popisuje Eisenreich.


Zájem o družstevní bydlení je podle něj patrný i počtem zájemců, kteří se už do platformy připojili: zatím zhruba tři tisíce lidí. Podle dat, která má platforma k dispozici, je více než osmdesát procent zájemců o družstevní bydlení z Prahy a zájem o družstevní byty mají zejména mladí lidé.


"Zájem se v posledním půlroce dost zvýšil. Stále více lidí nemůže dosáhnout na hypotéku a jsou to třeba i živnostníci, které banky nedovedou úplně dobře skórovat. Ten kdo daní paušálem, je například často znevýhodněn," říká Eisenreich.


Platforma DoDružstva teď dává dohromady lidi, kteří mají zájem o družstevní výstavbu a chtěli by se jí účastnit. "Vedle toho vyjednáváme se samosprávami v Praze i menších městech," popisuje Eisenreich.


"Tím, že je to něco nového a družstevní výstavba se ve spolupráci s obcemi nedělala, na to nejdříve musíme připravit obecní samosprávy, kterým dodáváme know-how, vysvětlujeme jim, jaké jsou možnosti, jak by se dala nastavit spolupráce," vysvětluje a připomíná, že je ještě potřeba doladit některé právní záležitosti.


Obce by totiž družstvům mohly poskytnout pozemky s takzvaným právem stavby, což je druh věcného břemene na určitou dobu, například na devětadevadesát let. A je potřeba právně ukotvit, co se stavbou bude po uplynutí této doby.


Samotná platforma DoDružstva byznysově funguje díky administrativním poplatkům při realizaci projektů, kdy družstvu poskytuje právní poradenství, servis, IT zázemí a zajišťuje celý proces přípravy projektu i výstavby.


Vedle právních záležitostí mohou být ale problematické také povolovací procesy. Ty jsou zdlouhavé nejen pro klasické developery, ale dokonce i v případě, že chce stavět samo město nebo obec. A u družstevní výstavby to v dohledné době nebude jinak. Přesto je podle Eisenreicha možné v případě družstev stavět o něco rychleji.


"Družstevní výstavba trochu rozbourává ten NIMBY (not in my backyard, v překladu Ne na mém dvorku, pozn. red.) efekt, kdy developer je brán jako někdo, kdo místním bere jejich oblíbenou zeleň. Družstevní výstavba má v tomhle kontextu výhodu. Takže ve výsledku by to povolování mohlo být rychlejší," myslí si právník.


Družstevní výstavbu chce podporovat i vedení hlavního města. To už před rokem schválilo plán podpory družstevního bydlení, pro jehož realizaci vytipovalo několik pozemků v majetku města. Ty má na budoucí zástavbu postupně připravit Městská developerská společnost.


Představa je taková, že Praha družstvům poskytne právo stavby na svém pozemku, družstvo připraví projekt, vezme si u banky úvěr a začne stavět. Po splacení úvěru nejdříve za pětatřicet let by mohlo družstvo od města pozemek odkoupit. Do té doby zůstane ve vlastnictví Prahy.


Vedení města při schvalování podpory družstevního bydlení mluvilo o tom, že by mohla družstva stavět za výrazně nižší ceny než developeři. Často zaznívala částka kolem 65 tisíc korun za metr čtvereční – to ale podle Eisenreicha v době, kdy ceny nových bytů v developerských projektech sahají k částkám přes 130 tisíc za metr, není reálné.


"Družstvo není žádný čaroděj. Hradí stejné ceny jako developer. Jediné úspory jsou ve stažené marži, jednodušším procesu při stavbě a menších nákladech na marketing," vysvětluje právník.


Úspora tak podle něj může dosáhnout dvaceti procent oproti běžnému developerskému projektu. "Jde také o to, jak bude financování rozložené v čase. Bavíme se s bankami o tom, že by družstevní výstavba mohla být financována třeba čtyřicetiletými úvěry. To jsou vícegenerační úvěry, kdy to doplácí třeba vaše děti. Taková je situace, kam se bytová výstava v Česku dostala," dodává.


Podle Eisenreicha by bylo pro bytový trh ideální, kdyby se družstevní výstavba postupně rozšířila tak, jak je tomu v některých jiných evropských zemích. A doplnila nabídku různých forem bydlení.


"Družstvo je skvělý koncept k tomu, aby člověk mohl dosáhnout na vlastní bydlení. Bylo tady od dob Rakouska-Uherska přes první republiku až do komunismu, který ten družstevní model totálně znásilnil a zprofanoval. Na západě to ale funguje dobře. Třeba v Curychu je poměrně velká část výstavby je v režii družstev," konstatuje právník.



Zdroj:

https://forbes.cz/make-druzstevni-bydleni-great-again-mohou-druzstva-konkurovat-developerum/