Bytová družstva a jejich účetní závěrka

Zdroj: DHK - Daňová a hospodářská kartotéka;

Autor: Ing. Alena Vyštejnová, odbornice na problematiku bytových družstev a SVJ

Účetní závěrka pro bytová družstva, která jsou z hlediska účetnictví podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, za účetní období roku 2015 je upravena :

  1. zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

  2. vyhláškou č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví

  3. českými účetními standardy pro podnikatele č. 001 - 023 (ČÚS).

Kromě zveřejňování účetní závěrky nové účetní předpisy závěrku za rok 2015 neovlivní.

Definice účetní závěrky

je obsažena v § 18 odst. 1 zákona. Jde o nedílný celek tvořený rozvahou, výkazem zisku a ztrát a přílohou. Účetní závěrka může obsahovat i přehled o změnách základního kapitálu nebo přehled o finančních tocích. V zákoně o účetnictví jsou uvedeny termíny sestavení účetní závěrky v běžných případech i v některých mimořádných. Zákon doplňuje, kdy musí být účetní závěrka ověřena auditorem

a v § 20 a § 21 ukládá auditovaným družstvům vyhotovení výroční zprávy, její strukturu a obsah.


Podstatné je vymezení způsobu zveřejňování účetní závěrky a výroční zprávy uvedené v § 21a odst. 4. Povinnost zveřejnit účetní závěrku i výroční zprávu mají bytová družstva, která mají povinnost mít účetní závěrku ověřenu auditorem, po jejich ověření a po schválení příslušným orgánem, a to do 30 dnů od splnění obou podmínek. Limitní termín je 12 měsíců od rozvahového dne (bez ohledu na to, zda byla závěrka schválena).


Všechna malá a mikro družstva,

která nemají povinnost mít účetní závěrku ověřenu auditorem, nemají povinnost zveřejňovat výkaz zisku a ztráty (§ 21a odst. 9), musí zveřejnit pouze rozvahu. Tím, že malá a mikro družstva nemusí zveřejnit výkaz zisku a ztráty, neznamená, že nemají povinnost ho sestavit. Společně s daňovým přiznáním a rozvahou je budou předkládat příslušnému finančnímu úřadu.


Podle bodu 3. přechodných ustanovení novely zákona o účetnictví č. 221/2015 Sb. ty účetní jednotky, které se zapisují do veřejného rejstříku a nemají povinnost mít účetní závěrku ověřenu auditorem, zveřejňují účetní závěrku a výroční zprávu (pokud ji sestavují) za účetní období, které započalo v roce 2015, jejich uložením do sbírky listin nejpozději do 30. listopadu 2017. V rámci novely zákona se mimo jiné

v části čtvrté mění i zákon o auditorech, pokud jde o požadavky na ověření účetní závěrky a výroční zprávy. Od 1. ledna 2016 je auditor povinen vypracovat pouze jednu auditorskou zprávu obsahující všechna vyjádření vztahující se k povinnému auditu (což se týká všech povinných auditů účetních závěrek obchodních společností sestavených již za kalendářní rok 2015), a tudíž i k výroční zprávě. Tato zpráva auditora je součástí výroční zprávy.


Praktický dopad

má tato změna v tom, že se upouští od současné praxe, kde bylo možné v souladu se zákonem o auditorech vydat výrok auditora k účetní závěrce a výrok auditora

k výroční zprávě samostatně ve dvou oddělených zprávách. Pro účetní jednotky, které byly zvyklé vyhotovovat výroční zprávu s časovým odstupem po sestavení účetní závěrky, to znamená, že při sestavování účetní závěrky k 31. 12. 2015 musí nově připravit k ověření všechny podklady najednou, tedy jak účetní závěrku, tak

i výroční zprávu. Aby mohla být účetní závěrka sestavena jednotně, stanovilo Ministerstvo financí vyhlášku č. 500/2002 Sb., která stanovuje podnikatelům, tedy

i bytovým družstvům, rozsah a způsob sestavování účetní závěrky, uspořádání, označování a obsahové vymezení položek majetku, jiných aktiv a pasiv a závazků, uspořádání, označování a obsahové vymezení nákladů, výnosů a výsledku hospodaření.


Další ustanovení o účetních závěrkách obsahuje zákon o obchodních korporacích a v § 707 ukládá představenstvu družstva zajišťovat řádné vedení účetnictví (tedy

i sestavení účetní závěrky). Zabezpečení vedení účetnictví třetí osobou neznamená pro představenstvo absolutní zbavení se odpovědnosti a povinnosti zajištění řádného vedení účetnictví (§ 5 zákona o účetnictví). K odpovědnosti orgánů družstva je nutno poznamenat, že jde o odpovědnost těch členů (fyzických osob) vůči orgánu, kterého jsou členy, potažmo vůči právnické osobě.

Rozsah a soustava vedení účetnictví

Účetní závěrka se stavuje buď v plné, nebo zkrácené verzi (viz § 18 odst. 3 zákona). Nelze např. sestavit jeden výkaz v plné verzi a druhý ve zkrácené. V zásadě platí, že ve zkrácené verzi mohou sestavit účetní závěrku družstva, která nemají povinnost mít ÚZ ověřenu auditorem. O vlastním uzavření účetních knih zde psát nebudu. Ve svém příspěvku okomentuji jen některá specifická témata týkající se pouze bytových družstev.


Inventarizace majetku

Povinnost inventarizovat majetek a závazky ukládá všem účetním jednotkám

v § 29 a § 30 zákon o účetnictví. Tento ani jiný zákon nestanovuje družstvům, jakým způsobem inventarizaci provést. V bytových družstvech kladu důraz na dokladovou inventarizaci bytových domů a pozemků. V praxi hovoříme

o inventarizaci investičního okruhu. V rámci inventury prověřujeme, zda stavu na účtu 021-Budova, sníženému o oprávky na účtu 081 (v případě, že družstvo budovu odpisovalo), popřípadě stavu na účtu 031-Pozemky, odpovídají zdroje krytí na účtu 411AÚ-Členský vklad pořizovací (dříve členský podíl), u domů postavených se státní úvěrovou pomocí ještě zdroje na účtu 413 AÚ-Fond družstevní výstavby a nesplacený úvěr na účtu 461. U některých družstev může být zdrojem krytí účtu 021

i základní členský vklad, který zakládá povinnost členství v družstvu. Naopak pozemky, které družstvo obdrželo bezplatně od státu podle zákona č. 219/2000 Sb., nebo od jiné instituce, budou kryty účtem 413 AÚ-Dar. Pokud družstvo obdrží bezplatně pozemek v roce 2016, tak podle novely vyhlášky pro podnikatele

č. 250/2015 Sb., platné od 1. ledna 2016, bude součástí finančních výnosů.


Některá družstva vybírají od svých členů další členské vklady nad rámec investičního okruhu, např. při přidělení uvolněného bytu. Tyto vklady budou účtovány na účtu 411 s odlišnou analytikou.


Při sestavování rozvahy jsou tyto vklady společně s členskými vklady a vklady zakládajícími povinnost členství v družstvu zahrnuty do položky A I, podle něhož je základní kapitál souhrnem členských vkladů, k nimž se členové zavázali.

Inventarizace investičního okruhu by neměla probíhat jen při řádné účetní závěrce, ale po každém převodu bytu do osobního vlastnictví. Větší pozornost musí účetní věnovat inventarizaci investičního okruhu při technickém zhodnocení domu, v němž už některé byty byly převedeny do osobního vlastnictví. U bytů převedených do vlastnictví se již nesleduje krytí majetku, neboť ten byl vyveden

z účetnictví družstva při jeho převodu do osobního vlastnictví. Nejčastěji je technické zhodnocení financováno z úvěru a vlastníkům bytů se předepisuje pohledávka na nesplaceném úvěru.


V souladu s § 56 odst. 6 vyhlášky bytová družstva nemusí svůj majetek účetně odepisovat, pokud neslouží podnikání. Bytová družstva, která domy od svého vzniku účetně odpisovala a v průběhu svého trvání změnila způsob účtování

a přestala je účetně odepisovat, musí změnu způsobu účtování zveřejnit v příloze

k účetní závěrce.


Při inventarizaci je dobré prověřit výměru pozemků fyzickou inventurou a porovnat ji s výměrou v katastru nemovitostí. Často se stává, že výměra v katastru neodpovídá skutečnosti. Obvykle bývá větší, než je vedena v účetnictví. Rozdíl se pak účtuje na účet 031/413 AÚ jako přebytek majetku v družstvu.


Bytová družstva, která převedla většinu bytů do osobního vlastnictví a v domě vznikly nové právnické osoby společenství vlastníků jednotek, které provádějí správu majetku domu, musí vést také vlastní účetnictví a o svém majetku účtovat. Bytová družstva jsou členem SVJ. Pokud SVJ svěří své účetnictví jinému subjektu než bytovému družstvu, bývá v domě problém v dodržování § 30 zákona o účetnictví, neboť ten nařizuje právnickým osobám provést inventuru závazků a pohledávek maximálně do dvou měsíců po ukončení kalendářního roku a tento termín řada účetních firem nedodrží. Často účetní SVJ neví, co má sdělit nebo nechce družstvu sdělit stav závazků či pohledávek do dne sestavení jeho účetní závěrky.


Účtování o nákladech a výnosech časově rozlišených

Před uzavřením účetních knih je nutné, aby družstvo ověřilo, zda náklady, výnosy, příjmy a výdaje jsou zaúčtovány v souladu s § 3 odst. 1 zákona do účetního období, se kterým časově a věcně souvisejí a je-li známa částka, období a účel. Není povinnost časově rozlišovat nevýznamné částky nebo částky pravidelně se opakující, např. nákup sbírek zákonů. V položce náklady příštích období vykáže družstvo částky výdajů, které uskuteční v běžném období, avšak tyto částky se týkají nákladů příštích účetních období. Zúčtování nákladů příštích období na příslušný účet nákladů se provede v účetním období, s ním časově rozlišené náklady věcně souvisejí (nákup zařízení kanceláře družstva, nájemné placené družstvem jiné právnické osobě dopředu).


V položce výdaje

příštích období družstvo vykáže ty částky nákladů, které souvisejí s běžným účetním obdobím. V daném případě je známa částka, avšak v běžném období nedojde k výdaji peněžních prostředků. K výdaji peněžních prostředků dochází

v některých následujících účetních obdobích (nájemné placené družstvem pozadu, prémie a odměny placené po uplynutí roku).

V položce výnosy

příštích období družstvo vykáže částky příjmů přijatých v běžném období, které se věcně vztahují k výnosům příštího účetního období. Zaúčtování výnosů příštích období se provede v období, se kterým věcně souvisejí (poplatky za převody bytů do osobního vlastnictví přijaté předem, přijaté náhrady škody od pojišťovny, kdy faktura za opravy nebyla dosud vystavena). V položce příjmy příštích období družstvo vykáže částky peněžních prostředků, které v běžném období sice nepřijalo, avšak časově a věcně souvisí s výnosy běžného účetního období

a družstvo dané částky neúčtuje přímo na účtech pohledávek (úrok z termínovaných vkladů v případě, že nebyl inkasován, ale věcně a časově souvisí

s výnosy běžného roku).


Odhadnutou výši dluhů a pohledávek vyjadřují dohadné položky. Pokud družstvo vyrábí teplo ve vlastní režii a k 31. 12. nezná částku komponentů pro výrobu tepla, tak zaúčtuje do nákladů na účet 5xx/389-Dohadnou položku pasivní. Pohledávky za pojišťovnou v důsledku náhrady škody, když do konce roku nebyla potvrzena náhrada od pojišťovny, zaúčtuje na dohadnou položku aktivní 388/648. Na stejný účet zaúčtuje vyúčtování odhadnutého úrokového výnosu, kdy do konce roku nebyla známa jeho výše 388/662. Dohadná položka se zruší v okamžiku, kdy družstvo obdrží konečnou dokumentaci (fakturu nebo jiný externí doklad). Rezervy mají charakter postupného ovlivňování výsledku hospodaření o poměrnou část nákladů s tím, že se dluh nebo výdaj očekává v budoucnosti. Družstva, která používají pevné nájemné účtované rovnou do výnosů, zpravidla vytvářejí rezervy na opravy bytového domu.


Rezervy

vytvářejí i vícedomová družstva, která vlastní svůj objekt správy družstva. Na opravy objektu také často tvoří rezervy. V tomto případě jde o rezervu daňovou

a platí pro ni povinnost deponovat peněžní prostředky na zvláštním bankovním účtu.

Bytová družstva jsou charakteristická velkým množstvím pohledávek, především na nájemném a službách. Existuje-li ještě určitá pravděpodobnost úhrady dlužné částky, má družstvo možnost vytvořit opravnou položku. Tento stav je zpravidla spojen s promlčecí lhůtou - do jejího uplynutí je pohledávka soudně vymahatelná a snížení její hodnoty může být považováno za dočasné. Nástrojem k dočasnému snížení hodnoty pohledávky je tvorba opravné položky (559/391). Když dojde

k zániku pohledávky např. inkasem, zápočtem atd., opravná položka se zruší.

V roce 2015 bylo nájemné členů družstev osvobozené a služby neprošly zdaňovanými výnosy, tak nebylo možné vytvářet z těchto titulů opravné položky daňové, pouze u nájemného členů družstva opravné položky účetní. U ostatních pohledávek je nezbytné prověření všech podmínek tvorby, které stanoví zákon

o rezervách, aby bylo možné vytvářet v souladu s § 8, § 8a a § 8c ZoR daňové opravné položky.


Zjistí-li družstvo, že dlužník je v insolvenci, zastaví soudní řízení a přihlásí se do insolvenčního řízení jako věřitel a očekává částečnou kompenzaci. Pokud neexistuje reálná šance na vymožení pohledávky, neboť dlužník je nekontaktní, neznámého pobytu, pohledávka je tedy nežalovatelná, uplynula promlčecí lhůta nebo náklady na vymáhání převyšují samotnou pohledávku, družstvo provede odpis pohledávky. Účtování nájemného a služeb spojených s užíváním bytů Bytová družstva účtují v souladu s ČÚS č. 17 pravidelně měsíčně o předpisu nájemních

a družstevních bytů, předpis poplatků na náklady spojené se správou domu

a pozemku za jednotky vlastníků a předpis služeb spojených s užíváním bytů. Nájemné zahrnuje náklady na dům snížené o příjmy z domu. Doporučuji, aby nájemné družstevních bytů bylo stanoveno jako zálohové (krátkodobá záloha na účet 324), které družstvo k 31. 12. vyúčtuje s nájemci. Na základě rozhodnutí nájemců lze přeplatky z nájemného po skončení účetního období převést do dlouhodobé zálohy.


Součástí nájemného je i tvorba dlouhodobého zdroje na budoucí opravy

a technické zhodnocení domu, účtované jako dlouhodobá záloha (účet 475). Při zajišťování správy majetku vlastníků družstvo stanoví jednotlivým vlastníkům přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, rovněž zálohy, které opět družstvo s vlastníky vyúčtuje.


Na jednotlivé služby v souladu se zákonem o službách vybírají družstva od nájemců a vlastníků měsíčně zálohy, které po skončení zúčtovacího období

s jednotlivci družstvo vyúčtuje. V průběhu roku družstvo účtuje náklady spojené se správou domu a pozemku na nákladových účtech 5. účtové třídy. Je v rozporu se zákonem o účetnictví, aby účtovalo o nákladech na rozvahových účtech (účty 315). Pouze u vlastníků (pokud na domě ještě nevzniklo SVJ) lze účtovat na rozvahových účtech, neboť jde o výdaje spojené se správou majetku vlastníků. Při zálohovém způsobu účtování k 31. 12. družstvo (dům) rozpustí krátkodobou zálohu ve výši skutečných nákladů, sníženou o vedlejší zdaněné příjmy ve prospěch výnosů (účet 602) tak, aby vznikl hospodářský výsledek nula. U vícedomových družstev lze stejný princip uplatnit na jednotlivých domech.


Některá bytová družstva nepoužívají zálohové nájemné a pravidelně měsíčně účtují předpis nájemného na vrub účtu 311 a ve prospěch účtu 602. K 31. 12. vždy vytvoří hospodářský výsledek, ať zisk nebo ztrátu. Problém nastává tehdy, pokud bytové družstvo vytvoří ztrátu a nemá ve stanovách upraven způsob úhrady ztráty.


Pokud družstvo má v domě vedlejší příjmy (např. z nájemného nebytových prostor, z pronájmu televizní antény, umístění reklam, z termínovaných vkladů), v daném roce družstvo vytvoří zisk, připraví své členy o možnost použití ostatních příjmů na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku. Úhrady za služby platí nájemci, resp. vlastníci bytů a nebytů, formou záloh, které jsou po skončení zúčtovacího období vyúčtovány. Zúčtovací období není totožné s účetním obdobím. Z toho důvodu analytický účet 324 (přijaté zálohy na služby) vykazuje

k 31. 12. vysoký zůstatek. Faktury dodavatelů za služby účtují bytová družstva na vrub analytického účtu 315 (ostatní pohledávky) a zúčtování s přijatými krátkodobými zálohami na služby provádí družstva až po obdržení konečných faktur za poskytování příslušných služeb. Služby lze účtovat rozvahově, neboť

v tomto případě družstva vystupují jako zprostředkovatelé mezi dodavateli služeb a jednotlivými uživateli. Při vykazování služeb v účetních výkazech je na rozhodnutí družstva, zda kompenzovat zůstatek analytického účtu 324 (přijaté zálohy na služby) s účtem 315 (ostatní pohledávky), nebo vykázat stavy na příslušných účtech podle skutečnosti.


S účinností 1. 1. 2016 je do českých účetních předpisů implementována nová účetní směrnice Evropského parlamentu 2013/34/EU z 26. 6. 2013. Novela zákona účetnictví č. 221/2015 Sb. vymezuje čtyři kategorie podniků a zjednodušuje, resp. redukuje, informace vykazované v účetních závěrkách tzv. mikropodniky, malými, středními a velkými podniky včetně zveřejňování účetních závěrek. Podniky jsou pro daný účel definovány třemi klasickými kritérii, která zpravidla vypovídají o velikosti podniku, a to hodnotou aktiv, výší obratu a průměrným počtem zaměstnanců. Bytová družstva budou zahrnuta buď do malých podniků, nebo mezi mikropodniky, výjimkou budou střední podniky.

© 2019 Coop Development, družstvo

  • Facebook - Bílý kruh