Ředitel odboru politiky bydlení ministerstva pro místní rozvoj
Jiří Klíma
Existuje definice nájemního bydlení? Definice nájemního bydlení není v právním řádu ukotvena. Nájemní bydlení je forma užívání bytu na základě nájemní smlouvy. Pronajímatel se zavazuje touto smlouvou přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb jeho, popřípadě i členů jeho domácnosti, byt nebo dům, který je předmětem nájmu. Nájem upravený v občanském zákoníku zahrnuje nejen nájem bytu a domu, ale i některé zvláštní nájemní vztahy, jako je nájem služebního bytu a nájem bytu zvláštního určení. Zvláštní úprava byla přijata pro nájem družstevního bytu a je obsažena v zákoně o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). Zde je výslovná úprava nájmu družstevního bytu, která se týká vymezení pojmu družstevní byt, zvláštních práv nájemce družstevního bytu, jako je například úprava nájemného a společný nájem bytu manžely. V dalším se použijí obecná ustanovení korporátního zákona o družstvu a stanovy bytového družstva.
Co je to vůbec nájemní byt?
Nájemní byt je byt, který je předmětem nájmu. Na nájem bytu je třeba hledět nejen jako na závazkový vztah, ale i jako na majetkové právo. Podle nové úpravy lze nájem zapsat i do katastru nemovitostí.
Budou v oblasti nájemního bydlení platit od ledna 2015 nějaké novinky?
Prvním lednem vstoupí v účinnost povinnost stanovená v paragrafu 7 odstavce 4 upravená novelou zákona o hospodaření energií, na základě které je stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek povinen vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným uživatelům. Konečný uživatel je zase povinen umožnit instalaci, údržbu a kontrolu těchto přístrojů.
Na co si mají dát při pronájmu bytu největší pozor nájemníci?
V případě nájemce je vhodné, aby požadoval, aby nájemní smlouva měla písemnou podobu a obsahovala základní podstatné náležitosti, byť je již zákon nespecifikuje. Je vhodné, aby nájemní smlouva obsahovala specifikaci předmětu nájmu, dobu nájmu, výši nájemného a způsob jeho zvyšování, případně ujednání o tom, že nájemné nebude zvyšováno, rozsah drobných oprav a běžné údržby bytu, které bude provádět a hradit nájemce, rozsah poskytovaných služeb a způsob jejich rozúčtování. V případě, že nájemce převezme byt ve stavu nezpůsobilém k nastěhování, je nezbytné ujednat způsob vypořádání a úhrady vynaložených nákladů.
A na co naopak pronajímatelé?
Pronajímatel si může vyhradit souhlas s přijetím další osoby do bytu s výjimkou osoby blízké, může si ujednat zvýšenou úhradu v případě, že nájemce chová zvíře, jehož chov způsobuje zvýšené náklady na údržbu společných prostor, může ujednat zákaz podnájmu celého bytu. Je vhodné specifikovat rozsah drobných oprav a běžné údržby bytu a je také dobré ujednat způsob zvyšování nájemného a rozsah poskytovaných služeb včetně způsobu jejich rozúčtování, dále pravidla pro užívání společných částí domu, a rovněž stav bytu při jeho odevzdání nájemcem, po skončení nájmu.
Nejsou zákony, předpisy a nařízení v oblasti nájemního bydlení příliš složité pro běžného člověka bez právního vzdělání?
Právní úprava nájmu a s ní související předpisy nejsou složitější, než tomu bylo dříve. Pokud se týká aplikace práva, je zákon postaven tak, že se předpokládá, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka a schopnost jej využívat. Jde tedy spíše o zvyšování obecného právního vědomí a uvědomění si skutečnosti, že každý odpovídá za své jednání a jeho důsledky. Je třeba posilovat vědomí toho, že je správné plnit své závazky a jednat poctivě. Pokud se někdo rozhodne zákon obcházet a porušovat, je třeba vlastní iniciativou chránit své zájmy a práva. Excesy v chování lze pak najít u některých pronajímatelů i nájemců.