Jaké náklady jsou v předpisech řešeny
Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty ve znění zákona č. 104/2015 Sb. /1/ upravuje rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům, náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz a čištění komínů, umožnění příjmu rozhlasového
a televizního signálu, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby.
Zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník /2/ upravuje rozúčtování nákladů na správu domu a pozemku a náklady na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti. Zákon /2/ má pro tyto účely vlastní prováděcí předpis, kterým je Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. /4/, které vykládá a zpřesňuje některé pojmy uvedené v /2/.
Vyhláška č. 269/2015 Sb. /3/ upravuje, jak již z jejího názvu vyplývá, rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům.
Způsob rozúčtování dohodou, nebo pevně daný
U některých nákladů, které se rozúčtovávají mezi vlastníky bytů, mezi členy družstva nebo nájemce, předpisy dávají možnost stanovit způsob rozúčtování dohodou ve společenství vlastníků, v družstvu nebo dohodou mezi poskytovatelem služby a nájemci. Pouze pokud takové rozhodnutí nebo dohoda neexistuje, stanovují předpisy konkrétní způsob rozúčtování, a to nejčastěji podle podílu na společných prostorech v domě nebo podle počtu osob užívajících jednotku, tedy obvykle byt.
U jiných nákladů, mezi které patří příspěvky na odměňování osob spravujících dům nebo členů výboru společenství vlastníků nebo vedení družstva, dále náklady na účetnictví a náklady na vlastní správní činnost, zákon /2/ striktně předepisuje, že se rozvrhnou na každou jednotku stejným dílem. (Pozor nikoliv na každého vlastníka, ale na každou jednotku - což je důležité, pokud je např. byt ve vlastnictví více osob.)
Náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody se dělí na tzv. základní a spotřební složku. Základní složka se rozúčtovává dle podílu podlahových ploch. Spotřební složka se rozúčtovává podle měřidel tepla a vodoměrů na teplou vodu, případně s výpočetními korekcemi - viz např. následující odstavec. Předpisy /1/
a /3/ definují případy, kdy se z různých důvodů rozúčtovává jiným způsobem.
Rozdíly v nákladech na vytápění na m2 plochy bytů
Rozdíly v nákladech na vytápění mezi jednotlivými vlastníky (případně nájemníky nebo členy družstva) na 1 m2 plochy nemí překročit stanovenou mez. Novinkou dle vyhlášky /3/ je, že náklad na 1 m2 jednotky nesmí být nižší o více jak 20 % a vyššío více jak 100 % oproti průměrné ceně tepla na 1 m2 v domě.
U bytů, kde náklad překračuje tyto hranice, se dorovná na limitní hodnoty, tedy
80 % nebo 200 % průměrné ceny. Náklad na jednotku je pak součinem upravené hodnoty a započitatelné plochy bytu. Upravené náklady na všechny byty, kde jsou hodnoty takto přepočítány, se odečtou od celkového nákladu na dům a ten se rozdělí mezi ostatní jednotky.
Níže přehled nákladů, které se dávají do předpisu
dodávka vody a odvádění odpadních vod: /1/v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech, příp. podle směrných čísel roční potřeby vody
provoz a čištění komínů /1/podle počtu využívaných vyústění do komínů
umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu/1/podle počtu kabelových zásuvek
provoz výtahu/1/podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování osvětlení společných prostor v domě/1/podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování
úklid společných prostor v domě/1/podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování a odvoz odpadních vod a čištění jímek /1/
odvoz komunálního odpadu/1/podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování a další služby kromě služeb uvedených dále/1/podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování provoz, údržba, opravy, stavební úpravy společných částí domu/2/ a /4/podle podílu na společných částech
revize technických zařízení dle /4//2/ a /4/podle podílu na společných částech a údržba pozemku a přístupových cest na pozemku/2/ a /4/podle podílu na společných částech
uplatnění práva vstupu do bytu dle /4//2/ a /4/podle podílu na společných částech
zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti dle /4/ /2/ a /4/
na každou jednotku stejné stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek dle /4/ /2/ a /4/
na každou jednotku stejné vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek dle /4//2/ a /4/
a každou jednotku stejné uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek dle /4/ /2/ a /4/
na každou jednotku stejně činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě dle /4//2/ a /4/
na každou jednotku stejný výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek/2/ a /4/
na každou jednotku stejné zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů SVJ/2/ a /4/
na každou jednotku stejné rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů dle /4/ /2/ a /4/
na každou jednotku stejné pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač dle /4//2/ a /4/
na každou jednotku stejné náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, např. vybavení, kancelářské potřeby, poštovné dle /4//2/ a /4/
na každou jednotku stejné náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku/2/ a /4/
na každou jednotku stejné vytápění - základní složka 30 % až 50 % - určí poskytovatel dle /3//1/ a /3/dle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru dle /1/stanovují předpisy /1/ a /3/ vytápění - spotřební složka (doplněk základní složky do 100 %) dle /3//1/ a /3/dle náměrů stanovených měřidel s použitím korekcí a výpočtových metod dle /1/stanovují předpisy /1/ a /3/ teplo spotřebované na poskytování teplé vody - základní složka 30 % dle /3//1/ a /3/dle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru dle /1/stanovují předpisy /1/ a /3/ teplo spotřebované na poskytování teplé vody - spotřební složka 70 % dle /3//1/ a /3/dle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb dle /1/stanovují předpisy /1/ a /3/ voda spotřebovaná pro ohřev - spotřební složka 100 % dle /3//1/ a /3/dle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb dle /1/stanovují předpisy /1/ a /3/
Citace souvisejících paragrafů použitých předpisů
Zákon č. 67/2013 Sb. ve znění zákona č. 104/2015 Sb. /1/ § 4 Výše záloh za služby a způsob změny jejich výše
Poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.
Nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, určí poskytovatel služeb příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z (1) předpokládaných cen běžného roku.
Nedojde-li k ujednání o zálohách na dodávku vody a odvádění odpadních vod, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, měsíční zálohy se pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.
Poskytovatel služeb má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.
§ 5 Rozúčtování nákladů na služby
Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.
Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto a)dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody
a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody, b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů, c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek, d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
§ 6 Rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům
Náklady na vytápění v případě, že není stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, a náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu podle jiného právního předpisu se rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek. Pokud k dohodě nedojde, rozúčtují se náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody podle jiného právního předpisu upravujícího podrobnosti pro rozúčtování nákladů na dodávku tepla a společnou přípravu teplé vody v domě. Změna způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům je možná vždy až po skončení zúčtovacího období.
Pokud je jiným právním předpisem stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu, rozdělí se náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.
Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemce služeb s měřením nebo zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. V případě překročení přípustných rozdílů musí být provedena úprava výpočtové metody. Neumožní-li příjemce služeb instalaci stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky.
Náklady na společnou přípravu teplé vody pro zúčtovací jednotku za zúčtovací období tvořené náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev vody a náklady na spotřebovanou vodu se rozdělí na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka se rozdělí mezi příjemce služeb poměrně podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb. Neumožní-li příjemce služeb instalaci vodoměrů na teplou vodu nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky.
§ 7 Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků
Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.
Zákon č. 89/2012 Sb. /2/ § 1180
Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
§ 1181
Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.
Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci Vyhláška č. 269/2015 Sb. /3/ § 3 Rozúčtování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce:
Základní složka nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce činí 30 % až 50 % a zbytek nákladů tvoří spotřební složku. Výši základní složky určí poskytovatel služeb.
Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemců služeb, kde jsou instalována měřidla podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, v zúčtovací jednotce hodnotu o 20 % nižší a hodnotu o 100 % vyšší oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, provede poskytovatel služeb úpravu výpočtové metody u příjemců služeb, u nichž došlo k překročení některé stanovené hranice.
U ostatních příjemců služeb se vychází pouze z náměrů měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění. Poskytovatel služeb provede úpravu výpočtové metody takto a) hodnota nákladu na vytápění příjemce služeb, jehož rozdíl překročil stanovenou limitní hodnotu, vztažená na 1 m2 započitatelné podlahové plochy příjemce služeb, se upraví na limitní přípustnou hodnotu nákladů na vytápění na 1 m2 započitatelné plochy, tedy 80 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku, v případech, kdy nebyla dodržena spodní hranice 20 %, nebo 200 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku v případech, kdy nebyla dodržena horní hranice 100 %, b) upravený náklad na vytápění příjemců služeb je pak násobkem výměry započitatelné podlahové plochy a hodnoty upravené a c)takto stanovená upravená hodnota nákladů na vytápění příjemce služeb se odečte od celkové částky nákladů na vytápění a zůstatek se rozdělí mezi ostatní příjemce služeb podle zákona, dokud všichni příjemci služeb nevyhoví stanovené přípustné odchylce rozdílu v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy v zúčtovací jednotce v daném zúčtovacím období.
§ 4 Rozúčtování nákladů na poskytování teplé vody v zúčtovací jednotce
Základní složka nákladů na teplo spotřebované na poskytování teplé vody činí 30 % a spotřební složka 70 % nákladů. Základní složka nákladů na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody činí 0 % a spotřební složka 100 % nákladů. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. /4/ § 7 Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady, b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu, c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku, d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.
§ 8 Činnostem týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména
a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů
b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání
c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek
d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek
e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv
f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.
§ 17 Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti
Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména:
a)náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.
Literatura k dané problematice
/1/ Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související
s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě
s byty, ve znění zákona č. 104/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 67/2013 Sb. a zákon
č. 458/2000 Sb. Účinnost od 1. 1. 2016, původní zákon č. 67/2013 Sb. od 1. 1. 2014 /2/ Zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník Účinnost od 1. 1. 2014 /3/ Vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům Účinnost od 1. 1. 2016 /4/ Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím Účinnost od 1. 1. 2014
Comments