Zdroj: Hospodářské noviny,
Rozhovor s Martinem Krohem, předsedou představenstva
SBD Praha
Kolik zaplatíte za vytápění. Stavební bytové družstvo Praha se zapojilo do projektu Energetická liga, který srovnává spotřebu na vytápění v pražských bytových projektech. Má jejich obyvatele motivovat k energetickým úsporám.
S počtem 20 tisíc bytových jednotek ve správě se Stavební bytové družstvo (SBD) Praha řadí mezi největší správce bytů v zemi. Přitom většinu z bytů a garáží, které dnes spravuje, družstvo v minulosti nevlastnilo. SBD Praha totiž úspěšně přebírá do správy domy nově vzniklých společenství vlastníků a bytových družstev. Daří se mu také vyhrávat výběrová řízení na správu domů v nových developerských projektech - vedle úklidu dokáže zajistit například i ostrahu nebo zahradnické práce na pozemcích, které jsou nezřídka součástí nových rezidenčních projektů. Říká to Martin Kroh, předseda představenstva SBD Praha.
Družstvo bude také zajišťovat správu domů pro nově vzniklé výstavbové družstvo Coop Development, jež ve spolupráci s developery nabízí v různých částech Česka několik stovek družstevních bytů v novostavbách.
HN: V roce 2000 SBD Praha spravovalo na osm tisíc bytů, kolik jich z původního fondu stále spravujete?
Z tohoto počtu je dnes ve správě asi sedm tisíc bytů, ale protože spravujeme přes 14 tisíc bytových jednotek, vyplývá z toho, že máme velký kmen z objektů, které družstvo nikdy nevlastnilo. To jsou objekty, které vznikly z privatizace ať už podnikových bytů, obecních bytů, nebo státních bytů, nebo to jsou nové výstavby.
HN: Vedle těch 14 tisíc bytů spravujete šest tisíc garáží. Jak jste k takovému množství přišli?
Jednak jsme historicky měli řadové garáže a halové garáže a jednak - na rozdíl od starší zástavby - v developerských projektech jsou už dnes garáže standardem. U nových projektů nám přitekl s byty i stejný počet garáží. Jsme družstvo, které spolupracuje s největším počtem developerů. Některé projekty jsme získali do správy po jejich dokončení a po nějakém působení předchozího správce. Nejjednodušší je nastupovat po správě někoho jiného, protože se nám v drtivé většině daří dokázat, že správu umíme dělat lépe.
HN: Většinu developerských projektů jste tedy do správy získali po neúspěšné premiéře vašich předchůdců?
Zčásti, ale daleko více jsme uspěli ve výběrovém řízení u developera. To je sice příjemné vysvědčení, nicméně práci vykonáváme pro nově vzniklé společenství vlastníků jednotek a to je také náš klient. I ve vztahu k developerovi, případně dodavateli stavby musíme hájit zájem klienta. To řada developerů naprosto jasně chápe, ale jednoznačně říkám, že zejména v otázkách reklamací a nedodělků hájíme zájem klienta. A tím klientem jsou vlastníci jednotek, nově pak i členové družstev - nájemci z nové družstevní bytové výstavby.
HN: Lepší se z pohledu reklamací kvalita novostaveb?
Je to individuální. Pokud pomineme hodnocení kvality použitých materiálů, což může být úlitba ceně, není to až tak úplně záležitost developerů. Myslím si, že je to daleko více problém dodavatelských prací, v drtivé většině se jedná o chybnou realizaci. Je samozřejmě pravda, že jsou lokality a objekty, které se výrazně povedly, a pak ty, které se povedly méně a vykazují větší počet reklamací.
HN: Liší se poplatky za správu v nových developerských projektech od vašich stávajících domů?
Jsou zhruba stejné. Já se běžně setkávám s tím, že domy s méně než 20, někdy 30 byty často nemohou najít správce. Jsou příliš malé, nikdo o ně nemá zájem. Ve správě hodně rozhoduje počet jednotek ve spravovaném objektu. V okamžiku, kdy rozdělíte dům na 10 desetibytových společenství vlastníků, je to 10 komunikací s jejich statutárními orgány o stejných problémech. Když máte oproti tomu jeden stobytový dům, řešíte problémy stejného počtu bytů, ale s jedním partnerem, což je samozřejmě výrazná úleva. Jsme připraveni poskytovat služby správce nemovitostí i menším domům, zejména v Praze 8 a 9, byť je třeba počítat s tím, že čím je dům, respektive počet jednotek menší, tím vyšší bývá přepočtená cena správy na jednoho obyvatele.
Jinak je to překvapivé, ale u starších domů, a je jedno, v jakém jsou stavu, je správa mnohem jednodušší, protože mají zpravidla zaběhnuté vztahy mezi uživateli. U novostaveb, kde řešíte reklamační závady nebo zaběhnutí objektu, může být správa náročnější.
HN: Kolik procent vašich domů je revitalizovaných?
Z těch našich původních jich na počet je přes polovinu po takřka kompletní revitalizaci. Liší se to podle lokality. Například na Proseku, Střížkově a v Letňanech jsou všechny objekty, které byly v původním majetku SBD Praha, zateplené. Některé paneláky po revitalizaci spadají do kategorie nízkoenergetických staveb. Jestliže v 90. letech bylo rozhodující, kolik spolknou opravy a kolik na to bude uživatel muset vynaložit, dnes se čím dál častěji dívá na konec rozpisu měsíčních plateb, kde jsou položky za teplo, teplou a studenou vodu. Lidé začínají daleko více uvažovat o tom, kolik spotřebují energií.
HN: Letos začal druhý ročník Energetické ligy, projektu, za kterým stojí pražská bytová družstva a který srovnává bytové domy podle spotřeby tepla na metr čtvereční.
Co si od něho slibujete vy?
Porovnáváme skutečnou spotřebu domů na vytápění za uplynulý rok. Je to srovnání dosažených výsledků, které ukazují, jakou spotřebu můžete v daném domě očekávat pro svou domácnost.
HN: Ale spotřebu celého domu ovlivňují právě jednotlivé domácnosti. Záleží, kolik v nich žije lidí a jak moc topí.
Máte pravdu, že pokud budete topit Pánu Bohu do oken a budete hodně větrat, individuální spotřeba vašeho bytu se zvýší a přispějete k tomu, že bude i vyšší odběr tepla na domě. Průkaz energetické náročnosti budovy vám řekne více o teoretické spotřebě budovy, srovnává stejné parametry. Proto říkám, že údaje v Energetické lize ukazují na základě skutečných spotřeb tepla jednotlivých domů teoretický model spotřeby dané domácnosti. Výsledky daného objektu jsou určitě ovlivněny subjektivním chováním jednotlivých lidí.
To, že uživateli bytu předáváte informace o tom, jak si dům stojí v rámci spotřeby energií, vede ve finále k poměrně značné úspoře nákladů na energie, protože hlavním důsledkem je, že je uživatel motivován přemýšlet o tom, jakou spotřebu vlastně má ve své domácnosti a jakou spotřebu má jeho dům. Když se dozvíte, že užíváte byt 3+1, a překonáváte průměr obdobných bytů o třicet procent směrem nahoru, tak začnete přemýšlet, čím to je.
HN: Energetická liga ale byty podle velikostí nesrovnává...
Ne, ale směřujeme k tomu. Potřebujeme mít lepší měření. Dnes je trendem měření s dálkovými odečty, což znamená, že jsme schopni sbírat data nejen za každý den, ale hlavně je získávat už v průběhu topné sezony. To je hlavní předpoklad pro řízení spotřeb energií a také bude mít smysl nabízet manažerům domů, jejich správcům a uživatelům přístup na portál, kde takové informace získají a mohou s nimi dále pracovat.
Profil - Martin Kroh, předseda SBD Praha
V roce 2000 byl zvolen předsedou představenstva Stavebního bytového družstva Praha. To patří mezi největší družstva v Česku. Vystudovaný právník dokončil privatizace družstevních bytů. Družstvo v uplynulých letech zrevitalizovalo velkou část panelových domů.
Dnes se ve spolupráci s družstvem Coop Development angažuje ve výstavbě nových družstevních bytů, a to v roli správcovské firmy.