Zdroj: Hospodářské noviny, Autor: Martina Marečková
Rozhovor s Annou Ježkovou, předsedkyní družstva Coop Development
Reakce na krizi. Družstevnictví vždycky v historii reagovalo na nějakou krizi ve společnosti, říká předsedkyně nově vzniklého výstavbového družstva Coop Development Anna Ježková. Družstevní byty si mohou pořídit i lidé, kterým by banka hypotéku nedala.
Výstavbová družstva se v posledních letech až na výjimky nezakládají. Nové družstevní byty nechají pro své členy stavět buď družstva s dlouhou historií, v posledních letech pak v menší míře vznikají pod taktovkou developerů. Výjimkou je výstavbové družstvo Coop Development - založeno bylo teprve letos, ale v jeho nabídce je již na 400 družstevních bytů od developerů jako Finep nebo VCES. Vedle Prahy tyto družstevní byty vyrostou v novostavbách v Olomouci, Chrudimi, Hradci Králové, Mladé Boleslavi, Blansku nebo Brně.
Předsedkyní nově vzniklého družstva je mladá žena – Anna Ježková. V oblasti developmentu se pohybuje 10 let, kdy působila v mezinárodní společnosti Atkins
a Langford Development, která se zabývá developmentem a správou nemovitostí. A protože jde o mezinárodní firmu, pro kterou je spolupráce s partnery obvyklá, na partnerství staví svůj byznys i Coop Development. Developerům nabízí finanční spoluúčast na bytových projektech a sežene jim do domů družstevníky – i díky vazbě na Stavební bytové družstvo Praha.
Narozdíl od bytů ve vlastnictví, které většina lidí financuje pomocí hypotéky, si družstevní byty mohou pořídit i ti, kteří hůře dokládají své příjmy a banky jim nejsou ochotny dát hypotéku. Družstevník složí členský vklad, obvykle ve výši 25–30 procent ceny bytu a zbytek ceny pak splácí formou měsíčních splátek. O úvěr žádá družstvo, jež je do doby převedení bytu do osobního vlastnictví majitelem bytu a družstevník se nemusí sám zadlužovat ani nikomu prokazovat svůj příjem.
HN: Proč jste se rozhodli založit výstavbové družstvo Coop Development?
Hlavní motivace byla situace na trhu, viděli jsme tu mezeru. Částečně také reagujeme na historii, protože výstavbová družstva fungovala od konce 19. století a vždycky se spojovali nějací partneři. I Coop Development spolupracuje se silnými partnery.
HN: A vy máte zkušenosti s řízením družstev?
Máme partnera – Stavební bytové družstvo Praha. Společně s jeho předsedou Martinem Grohem jsme byli i ve skupině, která připravovala koncepci bytové politiky státu do roku 2020... Snažíme se nějakým způsobem podporovat myšlenku nájemního bydlení a družstvo se může velice jednoduše konvertovat z „nájemního bydlení“ do vlastnictví a je schopno flexibilně reagovat na nějakou životní situaci člověka. Například když má mladá rodina omezené finanční možnosti, družstevní bydlení je pro ni finančně dosažitelné. Nicméně ve chvíli, kdy se její finanční situace zlepší a děti odejdou z rodiny, pak už si může byt převést do vlastnictví.
HN: Jaký typ lidí družstevní byty poptává?
Většina klientů jsou mladí lidé zvenku, často OSVČ, které nechtějí složitě dokazovat příjmy a tento typ projektu je zajímá například proto, že nechtějí figurovat v katastru jako dlužníci nebo jako vlastníci nemovitostí. Lidé mají zafixováno, že družstevní bydlení je levnější forma bydlení než vlastnické, a tam my směřujeme.
HN: Proč jste založení družstva načasovali zrovna na toto období, když historie družstevnictví je dlouhá a skupina obyvatel, kterým banky hypotéky nedají, tu vždy byla?
Navazuje to na bytovou politiku, ale i na krizi, která přišla v roce 2008. Družstevnictví vždycky, i historicky, reagovalo na nějakou krizi ve společnosti – například mezi válkami. Do roku 2010 český stát podporoval vlastnické bydlení. Do té doby se nemluvilo o tom, že může fungovat nějaké družstevnictví nebo že by mohlo fungovat nájemní bydlení. Myslíme si, že teď nazrála ta doba, možná, že družstvo už mělo být založeno v roce 2010... navíc letošní rok je rokem družstevnictví.
HN: Kolik družstevních bytů nabízíte?
Aktuálně máme v nabídce okolo 400 bytů po celé České republice. Očekáváme, že se nám v příštím roce podaří naši nabídku rozšířit o dalších 400 bytů.
HN: Kdo bude dělat správu těch domů?
Záleží na partnerství a konkrétním projektu. Jsou regiony jako Praha a Olomouc, kde správu zajišťujeme. Jinde teprve hledáme pro správu domů spolehlivé partnery, protože tam nové družstevní projekty zatím vznikají nebo ještě ani nevznikly.
HN: Jak jste spokojeni s prodeji bytů?
Zájem je, i když je pravda, že v Praze je konkurence. Ale v regionech jsme nenašli velkého konkurenta. Máme tam byty pod rezervačními smlouvami a ten zájem je tam momentálně ještě větší než v Praze.
HN: Spolupracujete se Stavebním bytovým družstvem Praha, pro které developer Finep už bytové domy staví. Proč už teď družstvo Praha nebude spolupracovat přímo s tímto developerem? Proč má jednat Finep s vámi?
Problém stávajících velkých bytových družstev je v tom, že nejsou pro svoji složitost rozhodování schopna rychle reagovat. My jsme ale mladá a dynamická společnost... jsme schopni řešit problémy rychleji.
HN: Jaká je vaše role v partnerství? Shánět do bytových projektů nájemníky?
Nejde jen o to, že jsme partnerem, který zabezpečuje budoucí družstevníky nebo členy družstva, jsme i finančním partnerem. To je další přidaná hodnota, protože velká družstva toho nejsou schopna. Nabízíme partnerům know-how družstevnictví, ale i finanční účast v rámci realizace daného projektu, marketingovou podporu – vyhledávání klienta a zacílení na klienta. Řešíme i klientské změny ve spolupráci s developerem.
HN: Takže když se na vedení bytového družstva Praha obrátí jeho členové, že chtějí pro své děti byt, družstvo je pošle za vámi?
Ano. Navíc Finep je pražská společnost, není v regionech. A my Finepu přinášíme jako přidanou hodnotu i to, že nabízíme družstevní bydlení v regionech, jako je Hradec Králové, Olomouc, Chrudim, Blansko, Brno, a můžeme oslovit větší masu, která chce své děti umístit do Prahy.
HN: Jak moc se jako finanční partner angažujete?
Záleží na konkrétní společnosti, ale většinou je to padesát na padesát. My jsme investičním partnerem už ve chvíli přípravy projektu, ještě předtím, než se začne stavět. Bytové družstvo se zakládá na jednotlivé projekty ještě předtím, než se klient dozví, že na tom území něco vzniká.
HN: Po jak dlouhé době mohou lidé splatit podíl a nechat si byt převést do vlastnictví?
U každého projektu je to jinak. Je to na jednání s financujícím partnerem, kterým je momentálně u většiny projektů Česká spořitelna. V některých případech to je možné po pěti letech od čerpání, tedy po třech letech od realizace.
HN: Nabízíte družstevní byty i v regionech, jakým způsobem jste si vybírali partnery?
Se společností VCES máme dlouholetou spolupráci, víme, že mají pozemky pro bytovou výstavbu. Navíc je to francouzská firma a nám je to velice blízké, protože jsou zvyklí pracovat v partnerství. České společnosti na to moc zvyklé nejsou a s Finepem to funguje, protože se známe desetiletí. Ale s některými českými společnostmi je dost složité vymezit si hranice vzájemné spolupráce. Jsme však optimisté a vycházíme ze zahraniční zkušenosti. Družstevnictví nefunguje jen v Česku, ale i v zahraničí. Stejně tak ve Francii se začaly realizovat družstevní byty mnohem více od roku 2011 a 2012. I v Anglii. Družstevnictví vždy reagovalo na nějakou ekonomickou situaci, která nebyla úplně pozitivní.
Profil - Anna Ježková, 33 let
Je předsedkyní družstva Coop Development, které bylo založeno teprve v letošním roce. V roce 2003 nastoupila do developerské společnosti Atkins a Langford Development a dnes je její spolumajitelkou. První pracovní zkušenosti sbírala ve společnosti Accenture.
Ježková se také angažuje jako hlavní poradce v občanském sdružení Resite – platformy, která podporuje spolupráci a dialog odborníků a veřejnosti o efektivnějším městském plánování a zkvalitnění veřejného prostoru. Ježková získala v roce 2008 MBA na Francouzsko-českém institutu řízení a v současné době dálkově studuje urbanismus na pařížské Sorboně. Mluví francouzsky, anglicky a španělsky.