Družstevní bydlení zažívá renesanci

Lidé nechtějí prosit banky o hypotéku, říká šéf SBD Sever

Petr Černý se do družstevního bytu narodil a dnes stojí v čele jednoho z největších bytových družstev v republice. V rozhovoru rekapituluje divoká devadesátá léta, kdy si lidé masivně převáděli byty do osobního vlastnictví za cenu sedmnáctiprocentních úroků, popisuje současné byrokratické peklo, kvůli kterému společenství vlastníků předávají řízení profesionálům, a vysvětluje, proč je nová družstevní výstavba ideální cestou k vlastnímu domovu i zajištění dětí.

Vy jste v družstevním prostředí prakticky vyrostl. Byla cesta do čela SBD Sever přirozeným vývojem, nebo spíš shodou okolností?

Byla to naprostá shoda okolností. Do družstevního bytu jsem se v roce 1973 narodil. Když jsem jako malý kluk chodil kolem nástěnek na chodbě a četl zprávy z družstva Sever, nikdy v životě by mě nenapadlo, že ho jednou povedu. Na přelomu sedmdesátých a osmdesátých let to byl přitom gigant, jedno z největších bytových družstev v regionu. Pro mě všechno začalo až v roce 1997, kdy jsem se oženil. Rodiče mi náš původní byt přenechali a já se začal angažovat v domovní samosprávě. O dva roky později mě zvolili do představenstva. V roce 2002 se pak můj předchůdce odstěhoval z Liberce do Litoměřic, ukončil členství, prodal byt a družstvo hledalo nového předsedu. Zvolili mě a jsem jím dodnes.

SBD Sever stavělo velkou část poválečného Liberce. Co se s touhle obří mašinérií stalo po listopadu 1989?

Družstvo vzniklo v roce 1965 a masivní výstavba běžela až do konce osmdesátých let, kdy se dokončovala celá liberecká sídliště. Poslední dům jsme finišovali těsně po revoluci a na dlouho byl poslední. Pak přišel šok. Družstvo mělo původně rozsáhlé středisko údržby – plynaře, instalatéry, zedníky. Po roce 1990 se řemeslníci rychle rozkoukali a odešli do soukromí. Pro družstvo dělali dál, ale už na živnostenský list. Celá manuální struktura se rozpadla a zůstala jen správa v kancelářích: účetnictví, finance, právní agenda a stavební technici, kteří práce u soukromníků objednávali. Pamatuji, že nám zůstal jeden kmenový údržbář a dva na sídlišti Broumovská, kde si je lidé doslova vyžádali. Ti tam vydrželi ještě dlouhá léta, ale to byla naprostá výjimka.

Ještě větší zlom ale znamenal rok 1994 a zákon o vlastnictví bytů. Jak tehdejší privatizaci s odstupem hodnotíte?

Byl to obrovský zásah. Šlo o domy stavěné se státní pomocí, kde zákon nařídil převést byt do osobního vlastnictví, pokud člen družstva včas podal žádost a doplatil anuitu, tedy členský vklad. Tehdejší půjčky byly státem dotované s jednoprocentním úrokem a splatností až na čtyřicet let. Jenže do toho vstoupil porevoluční étos a strach. Lidé družstvo vnímali jako relikt socialismu a báli se, že v tržních podmínkách zkrachuje a oni o bydlení přijdou. Vznikla panika. Z dnešního pohledu je to neuvěřitelné, ale lidé si brali tehdy nově vznikající překlenovací úvěry ze stavebního spoření s úrokem sedmnáct procent ročně, jen aby naráz splatili dotovaný jednoprocentní úvěr a měli byt na sebe. Touha vlastnit byla silnější než ekonomické racio.

Z kolika družstevních bytů se tenkrát staly byty vlastnické?

Před privatizací jsme měli zhruba 6 800 bytů a během prvních let se převedly celé dvě třetiny. Nejmasivnější vlna běžela mezi lety 1997 až 2003, kdy šlo o stovky bytů ročně. Dnes máme privatizaci v podstatě hotovou, zbývají poslední desítky, spíš jednotky bytů. Jenže když se z nájemců stali vlastníci, musela se změnit i role družstva.

Tím narážíte na vznik společenství vlastníků jednotek (SVJ)?

Přesně tak. Do léta 2000 byla legislativa podivná – byty se sice převáděly, ale dům neměl právní subjektivitu. Vlastníci si mohli odhlasovat kdeco a družstvo za to ručilo. Zákon proto zavedl povinný vznik SVJ. Pro nás to byl impuls: péče o vlastní majetek se přetavila v podnikání na volném trhu. Nabídli jsme správu nejen našim původním domům, ale i cizím. Kolem roku 2006 jsme začínali se třemi malými domy po šesti bytech, které přišly z ulice, protože si nevěděly rady. Dnes spravujeme na 300 společenství vlastníků. Z původních necelých sedmi tisíc bytů jsme vyrostli na více než 10 100 spravovaných bytů. Když připočtu nebytové prostory, je to 11 800 jednotek. Z trhu jsme přibrali 140 domů, které s námi historicky neměly nic společného.

Poslední roky se však mluví o krizi ve vedení domů. Málokdo chce dělat předsedu výboru. Pociťujete to v Liberci?

To je obrovský trend, který odstartoval po novém občanském zákoníku v roce 2014. Došlo ke generační výměně. Lidem, kteří dům vedli od začátku tisíciletí, najednou bylo přes sedmdesát a nová generace o to dneska nemá zájem. Stát totiž na statutární orgány naložil šílenou byrokracii a obrovskou právní odpovědnost za škodu. Začalo to GDPR, pokračovalo evidencí skutečných majitelů, povinnými datovými schránkami a teď jednotnými měsíčními hlášeními. Když vám paní před vchodem ostříhá růže za dvě stovky, musíte mít smlouvu, registrace, odvody. A dělejte to za odměnu sto korun za byt měsíčně, kdy si tříčlenný výbor v pětadvacetibytovém domě rozdělí dva a půl tisíce hrubého. Lidé to logicky odmítají.

A tak přichází na řadu profesionální předseda od vás…

Ano, kruh se v podstatě uzavírá. Dnes děláme statutární orgán u 145 společenství, což je zhruba 45 procent celého námi spravovaného fondu. Domy se vrací pod vedení družstva, jen s tím rozdílem, že nejednáme pod jedním IČ, ale máme jich na stole sto čtyřicet pět. Je to administrativně i personálně náročné, ale vnímáme to jako vizitku důvěry. Občas si někdo na sociálních sítích uleví, jak je všechno špatně, ale klientů nám přibývá. Pokud nám trvale roste počet spravovaných domů i mandátů předsedy, myslím, že odvádíme dobrou práci.

Od pouhé správy jste se ale před lety vrátili k tomu, co má družstvo v názvu – ke stavění.

To byl můj restart kolem roku 2015. Po dvanácti letech v čele družstva jsem si řekl, že jsme přece stavební bytové družstvo a musíme znova stavět. Začali jsme jedním domem Zahrada Gallas do osobního vlastnictví na Papírovém náměstí. Hned potom jsme ale rozjeli ryze družstevní projekty. Prvním velkým milníkem bylo Bytové družstvo Oáza Na Rybníčku, dokončené v roce 2021. Rozdělil jsem tehdy projekt na tři části: tři věže jsme stavěli jako družstevní Oázu, dva domy mělo Centrum pro seniory Rosa a zbytek stavěl jiný developer do osobního vlastnictví. Zafungovalo to fantasticky.

Od té doby jste postavili stovky bytů a nezůstali jste jen v Liberci.

Rozjelo se to lavinovitě. V Praze v Hloubětíně jsme s místními velkými bytovými družstvy společně dělali s finskou YIT projekt Oulu, podíleli jsme se i na projektech Paprsek ve Stodůlkách přímo u metra nebo RIVI na Chodově. V Liberci jsme realizovali Rezidenci Liliová a nyní realizujeme třetí etapu projektu Zahrada Gallas. Postavili jsme čtyřicet bytů v Chlumci a aktuálně stavíme dvě etapy v projektu Zahrady Mělník a nový družstevní projekt Rezidence Level21 v Mladé Boleslavi. Pro každý projekt zakládáme nové samostatné bytové družstvo, které následně kompletně spravujeme – ať už je to BD Oáza se 114 byty, nebo všechny etapy Zahrad Gallas s více než dvěma stovkami bytů.

Družstevní bydlení zažívá po letech útlumu obrodu. Čím si to vysvětlujete?

Jednoznačně dostupností. Dnes prožíváme skutečnou renesanci. Získat hypotéku je pro spoustu lidí nesmírně složité, banky vás lustrují do posledního detailu. U družstevního bytu vám na začátku stačí zpravidla složit dvacet procent pořizovací ceny. Zbývajících osmdesát procent splácíte formou nájmu družstvu, které je nositelem bankovního úvěru. Vy sami se nezadlužujete, nemusíte nikde žmoulat čepici a prosit o hypotéku. Nejste zapsaní v katastru, takže převod družstevního podílu je blesková a administrativně jednoduchá věc. A protože ceny nemovitostí trvale rostou, hodnota podílu se neustále zvyšuje.

Vy dokonce mluvíte o novém fenoménu rodinných investorů. O co jde?

Je to skvělý trend. Rodiče dnes pořizují družstevní byt pro své pětileté nebo desetileté děti. Vědí, že za patnáct či dvacet let, až potomci vyletí z hnízda, budou ceny nemovitostí úplně jinde, klidně na dvaapůlnásobku. Dát v budoucnu dohromady základních dvacet procent by pro ně mohlo být likvidační. Takhle byt pořídí dnes, po dobu dospívání dítěte ho tržně podnajmou, z inkasovaných peněz splatí drtivou většinu anuity i provozních nákladů a dítěti v osmnácti předají v podstatě z velké části splacený byt za zlomek budoucí tržní ceny. Družstevní model nabízí stabilitu i investiční smysl a my v něm rozhodně budeme pokračovat.

Datum zveřejnění: 11.9.2026

Zdroj: Speciál MF DNES - Speciál muži ve vedení, str. 16